وبالإضافة إلى هذه الزيادة في التكاليف الحقيقية لأقساط الديون، فإن الانكماش يعني ارتفاع نسبة القرض إلى القيمة بالنسبة لأصحاب المساكن، الأمر الذي لابد وأن يؤدي إلى زيادة حالات التخلف عن سداد قروض الرهن العقاري، وخاصة في الولايات المتحدة.

127 وبفضل التأمين على القروض العقارية، يتاح لمن يملكون مساكنهم الاستفادة من أدنى معدلات الفائدة الممكنة على تلك القروض، مع دفعة نقدية ابتدائية لا تتجاوز 5 في المائة، وهو ما يفسح المجال أمام عدد أكبر من الأسر المعيشية الكندية لامتلاك مساكنها.

ومن الخيارات الواعدة أن تقوم الحكومات والمانحين بتقديم ضمانات قروض جزئية لدعم مؤسسات قروض الرهونات التي تخدم المقترضين من ذوي الدخل الضعيف في تكوين رؤوس أموالها.

إن التوجه القائم على توحيد القواعد من الأعلى للأسفل والذي يتسم بالموضوعية ظاهريا يتجاهل الطبيعة الذاتية للمخاطر ويفترض أن أي قرض رهن عقاري لا يختلف عن الذي يليه.

ومن بين الإمكانات المتاحة تمويل نواة المشاريع، والتدريب، والخدمات الاستشارية، والقروض الم عفاة من الفوائد لتمويل مشاريع مقترحة، ومزيد من المرونة في التأمين على القروض العقارية لتيسير تمويل قطاع السكن اليسير التكلفة.

وهناك 8 تريليون يوان أخرى في قروض الرهن العقاري السكنية، والتي تحمل أيضا مخاطر ضئيلة، نظرا لانخفاض نسب القرض إلى القيمة.

من المؤسف أن الحكومة لم تقدم أي برنامج للتعامل مع حالات التخلف عن السداد وحبس الرهن الناتجة عن ارتفاع نسبة القرض إلى القيمة الحقيقية.

وعلى نفس المنوال، يمكن للحكومات أن تقدم الأموال اللازمة لبدء تشغيل صناديق دائرة يستعان بها في تحديث المواقع، وتوفير الضمانات لقروض الرهونات للفئات الضعيفة، وفي جوانب أخرى متعلقة بتوفير المأوى.

وعلاوة على هذا، فقد تهبط أسعار العقارات إلى حد هائل، حيث سيجد العديد من أصحاب المنازل أن قيمة الرهن العقاري تتجاوز قيمة منازلهم.

فضلا عن ذلك فإن الملايين من مساكن الأميركيين المنتمين إلى الطبقة المتوسطة أصبحت أقساط الرهن العقاري المتبقية المستحقة عليها أعلى من القيمة الفعلية لمساكنهم في السوق.

وكان هذا بدوره سببا في انحدار هائل في عدد شركات الإسكان الجديدة وبناء الوحدات السكنية الجديدة.

وإذا حدث ذلك فسوف يشهد أصحاب المساكن زيادة بنسبة 10 في القيمة الحقيقية لديون الرهن العقاري المستحقة عليهم.

فضلا عن ذلك فإن ارتفاع نسبة القرض إلى القيمة في الولايات المتحدة يتفاعل مع المشاكل المالية التي تواجهها الأسر الأميركية لكي تزيد من عدد حالات العجز عن السداد وحالات حبس الرهن العقاري.

ما لم تتوقف أسعار المساكن عن الانحدار فمن المهم أن توجه إدارة أوباما انتباهها نحو مشكلة ارتفاع نسبة القرض إلى القيمة.

تدور هذه الخطة حول تصور مركزي مفاده أن البراعة الحكومية المبدعة قادرة على فك التشابكات التي تعاني منها سوق قروض الرهن العقاري الثانوي، رغم الفشل الذريع الذي منيت به محاولات خبراء وال ستريت المخضرمين لإنجاز نفس المهمة.

وإذا حدث ذلك فسوف يشهد أصحاب المساكن زيادة بنسبة 10 في القيمة الحقيقية لديون الرهن العقاري المستحقة عليهم. وما دام هبوط الأسعار سوف يترتب عليه انخفاض الأجور، فإن نسبة أقساط الرهن العقاري إلى الدخل من الأجور سوف ترتفع.

ولكن من السهل للغاية أن ننسى أن نمو هذه السوق كان موضع ترحيب في مستهل الأمر، لأنه كان سببا في تمكين حتى غير المؤهلين عادة للحصول على قرض رهن عقاري من التطلع إلى امتلاك منزل.

وعلى نحو مماثل، يتعين على السلطات المالية أن تعمل على تنويع نسبة القرض إلى القيمة في قروض الرهن العقاري والتجاري بهدف قياس المجازفة من أجل إحباط فرص نشوء فقاعات العقارات.

ونتيجة لهذا فقد أصبح ثلث مالكي المساكن الأميركيين من حاملي صكوك الرهن العقاري ampquot تحت الماءampquot بالفعل ـ أي أن دين رهنهم العقاري أصبح يتجاوز قيمة المسكن الحقيقية.

ففي عام 2011، على سبيل المثال، تبنت هيئة تنظيم العمل المصرفي والإشراف قواعد تنظيمية خاصة بتقييم القرض إلى القيمة في قطاع قروض الرهن العقاري من أجل الحد من التوسع الائتماني السريع النابع من نمو القروض الاستهلاكية.

كانت أزمة قروض الرهن العقاري الثانوي سببا في إحداث هبوط في بعض الخطوط التجارية الرئيسية للمؤسسات المالية، وبصورة خاصة الأدوات التجارية الثانوية المربحة للغاية رغم غموضها. ولقد بات من المحتم الآن أن تشهد هذه الصناعة بعض الانكماش.

في أوروبا، وفي ألمانيا بصورة خاصة، تعتبر السندات المدعمة بالرهن العقاري مأمونة تماما ، لأن البنوك عادة لا تمول أكثر من 60 من قيمة المسكن.

وأ دخلت تحسينات على السياسة المتبعة فيما يتعلق بإمكانية نقل ملكية القروض العقارية وشراء المساكن الثانوية وشروط الحصول على القروض العقارية لذوي المهن الحرة.

فقد استحوذت السلطات على بعض الأصول السامة ، التي أصبح تقييمها أسهل بمرور الوقت، فبات بوسع المستثمرين، بفضل بيانات بضعة أعوام عن معدلات التأخر عن سداد ديون الرهن العقاري، إيجاد طرق لقياس المخاطر.

والمصدر الأخير لعمليات إنقاذ قروض الرهن العقاري السامة وغيرها من الأصول من المرجح أن يتلخص في تخصيص نسبة أضخم من مبلغ أضخم، ولكنها تظل أقل كثيرا من القيمة الاسمية للقروض، وذلك لأن الأصول الأساسية سوف تحتفظ في العديد من الحالات بقيمة معقولة.

وفي الولايات المتحدة كان برنامج مرفق قروض الأوراق المالية المدعومة بالأصول وبرنامج الاستثمارات العامة والخاصة بمثابة خطة للإعفاء من الديون، وكانت هذه الخطة تستهدف حاملي قروض الرهن العقاري الثانوي، ولكن على نطاق صغير للغاية.

كما ينبغي أن تعمل أسواق الاستثمارات المشتقة من سوق العقارات على تيسير إنشاء قروض الرهن العقاري التي تساعد مالكي المنازل على إدارة المجازفة، على سبيل المثال، من خلال تخفيض مبلغ الدين إذا انخفضت قيمة منزل ما.

تواجه البنوك أيضا مشاكل في تقييم المخزون, وتعني احتمالية حدوث انخفاض مفاجئ في أسعار السلع وعادة ما تتردد في إقراض أكثر من حوالي 60 من قيمة المخزون في أثناء القرض.

وي ع د خفض القيمة الاسمية لقروض الرهن العقاري وتقديم الجانب الإيجابي ـ في حالة ارتفاع أسعار المساكن في الأمد البعيد ـ للبنوك الدائنة، وسيلة أخرى لتحويل ديون الرهن العقاري جزئيا إلى حقوق للمساهمين.

احتلوا مؤسسات إقراض الرهن العقاري

الجدول 3

(هـ) قروض الإسكان

3 التمويل بقرض لأجل

وإذا استمرت دوامة الهبوط في أسعار المساكن فإن قيمة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، والتي تحملها مؤسسات مالية في مختلف أنحاء العالم، سوف تستمر في الانحدار، مما يؤثر على المعروض من الائتمان في أمكان أخرى غير الولايات المتحدة.

وقد يكون بوسعنا أن نزعم أن أي قرض يقدم لحكومة اليونان أو البرتغال لا يوفر من الأمان أكثر مما قد يوفره أحد قروض النينجا.

وشروط القروض المصرفية تنص على أن تأمين مبلغ القرض يتطلب وجود مبلغ مماثل في أحد الحسابات القائمة، كما أن غالبية المصارف لا ترغب في النظر في قروض تقل عن 000 100 فاتو بسبب ارتفاع تكلفة خدمة القرض.

وكان سماسرة الرهن العقاري سعداء بالمشاركة في الأمر.

وإذا توافرت في الشخص المتقدم بطلب قرض الشروط التي يتطلبها البنك، لا تكون هناك أية عوائق للحصول على القرض.

الأوزان الصحيحة لمخاطر الرهن العقاري

والجزء الأساسي من هذا الحل لابد أن يشتمل على الإعفاء من ديون الرهن العقاري المستحقة على المساكن التي أصبحت قيمتها السوقية أقل من الديون المستحقة عليها، فضلا عن الحد من عبء حبس الرهن العقاري لنحو 1,5 مليون مسكن.

والواقع أن أقساط الإسكان أعلى لأن قروض الرهن العقاري قصيرة الأجل (بمتوسط عشرة أعوام)، فضلا عن ذلك فإن القيود المحكمة المفروضة على القروض نسبة إلى القيمة ترغم المقترضين على طلب قروض أعلى تكلفة من مؤسسات من الدرجة الثانية وشركات أخرى غير مالية.

كما جدد صندوق النقد الدولي شروط الإقراض بحيث تناسب العصر.

قرض ودعاء

قد يكون من المنطقي في نظر البنوك المركزية (أو فاني ماي، كبرى شركات الرهن العقاري التي تكفلها الحكومة الأميركية) أن تبادر إلى شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بهدف المساعدة في توفير السيولة المالية في الأسواق.

ي توفير خدمات المراجع والبحوث والإعارة وخدمات الاستعارة بين المكتبات بما في ذلك الرد على الحجم المتزايد من الاستفسارات الواردة عبر البريد الإلكتروني من المستعملين في جميع أرجاء العالم